土地の目利き

そもそも良さそうな土地の選定ができなければ話になりません。相場と比較して安いか、賃貸需要に向いている地域か、どのような建築が可能か等、可能性のある土地かどうかを素早く見極めることが重要です。
私はこれまでに何千という物件を調査・確認してきました。実際に可能性のありそうな物件に関しては、詳細調査・企画・設計・建築と進めてきました。土地の目利きに関しては自信があります。

適切な企画・想定利回りの確認

良さそうと思った土地はすぐに企画し、想定利回りを確認することが重要です。良い土地はすぐに売れてしまいます。スピードが重要です。
首都圏では建築基準法以外にも各自治体による条例、高度地区による制限、地区計画等、様々な制約がかかってきます。私はこれまでに何百といった数の建築企画を行ってきました。良さそうな土地に関しては、見つけたその日の内に諸々の制約を踏まえた上で企画し、想定利回りを確認します。

建築コストの削減

利回りとは要するに賃料収入／事業費です。想定の建築物から得られる収入はある程度決まっています。そうすると、利回りを決定付ける大きな要因は土地値と建築費になります。土地に関しては目利きで割安な土地を選定したとすると、残りは建築費です。安かろう悪かろうでは困りますがコストを抑えることはとても重要です。

結局、建築において重要なことはいかに良いものを安く建てるかです。
今の世の中、ネットの発達で多くのものは合理的にコスパの良い商品を選択することが容易になりました。しかし、建築に関しては容易ではありません。ひたすら相見積を取ったとしても取得した見積が全体的に高かったり、安かったとしてもその建築会社に問題はないか、見積項目に抜けがあり、後に追加費用がかさむといったことがないか、建築企画・設計・間取り図作成など適切に進められるか、付帯工事の外構工事や地盤工事の進め方に問題はないか、完工まで問題なく建築会社とコミュニケーションが取れるか等、一般の方が適切に判断するのは難しいというのが実情かと思います。そもそも施工専門のコスパに優れた建築会社は一般の方向けの対応部門がなく、相見積にも参加しないケースが多いと思います。

私は最初の就職先が建築会社で業務が収益物件の企画営業、つまりプロジェクトマネジメントであったこと、その後のキャリアでも様々な建築会社・設計事務所とやり取りしてきましたから建築の仕組みはよく理解しています。

土地から購入して事業を進める場合、通常の商流でハウスメーカー、中堅大手建築会社に依頼しては建築費が高すぎて事業を進めるのは困難かと思います。中堅大手建築会社は、人件費、事務所費、広告宣伝費等の経費が多くかかりますし、利益率の設定も高いのでどうしても建築費が高くなってしまうわけです。

私はこれまでの人脈、経験から前述の中堅大手建築会社に一般の方が依頼するよりも、建築コストを2～3割は抑えてプロジェクトを進めています。建築会社による得手不得手、エリア、建築物の構造等、総合的に考え、コストパフォーマンスの高い建築会社に依頼しています。依頼先は主には開発業者などからの依頼を受けるようなプロ筋専門の施工会社です。一般の方が依頼するのが小売価格とすると、卸売価格で進めるイメージです。

融資付け

プロジェクトを全て自己資金で行われる方はほぼおられないと思います。そうすると良い条件での融資先を検討することが重要です。
融資に関しては、お客様ご自身で行われ、必要に応じて資料を作成する場合、融資条件の良い金融機関は限られていますので、私の方で初期対応を行うケースもあります。経験上、良さそうな融資条件を出してくれる金融機関は限られますので、状況に応じて適時ご紹介させていただいております。

取引業者の選定

身も蓋もない話ですが、結局、これが一番重要かもしれません。
良くない不動産会社、建築会社、設計事務所に関わってしまうと大変な目に遭うリスクがあります。極めて悪質で元々後に破綻することを前提としたような取組を進めてくる業者もいますし、合法的ではあるかもしれませんがオーナー側に極めて不利な条件を隠して進めてくる業者もいます。故意でなくともできないのにできるといって進めてくる業者もいます。少し前にかぼちゃの〇〇等、悪質な不動産投資が問題になりました。私も生々しい話を数多く見聞きしてきました。

私は建築会社の出ですので現場が潰れてしまったり、不合理な建物が建築されることに強い抵抗があります。ですから絶対に現場が潰れないように慎重に進めますし、ものづくりへの拘りが明らかに希薄な建築会社や設計士とは仕事を行わないようにしています（こうした業者は何かしらのトラブルを発生させやすく、尻ぬぐいが大変です）。これまで様々なことがありましたが、私が統括したプロジェクトで現場を潰したことは一度もありませんし、現在の仕事も不動産投資に精通されている方からのリピートや紹介が多いです。これは提供させていただいた物件に一定の満足はいただけている証左ではないかと思っております。
一時期の騒動で金融機関から出禁扱いを受けている業者もいるようですが、私は地道にコツコツと、より良い最終成果物の提供を念頭に仕事を進めてきましたので全く影響はありません。