事例集
ケース1
| 最寄り駅 | 山手線「駒込」「田端」駅徒歩10分 |
|---|---|
| 最終提供利回り | 7.5%以上、3階建て木造長屋 |
| 総額 | 約1億8,000万円 |
本件、立地も良く高利回りが実現できました。
土地の接道間口が2mでしたので東京都の条例により特殊建築物がNGでした。
ですが、長屋はOKでしたので長屋で計画しました。計画した時、ちょうど東京都の安全条例の改正にかかる時期で年末に土地の申込を入れたのですが、3月末までに確認申請が下付されて、着工できなければ計画図NGとなる案件でした。売買契約の条件に確認申請下付がNGであった場合、白紙撤回の条件で進めました。通常は特別な理由がない限りこのような条件は売主が承諾しないと思います。ただ、この案件は以下のよう経緯があり、このような条件で進めました。
元々10月頃に物元から土地値を下げるので何とか進められないと相談を受け、お客様にも融資打診を急いでもらい、12月初旬に事前審査が通り、買付を送りました。ところが物元と連絡が取れなくなり、他で申込が入ったためそちらで進めるとメールで連絡がありました。本件は売主側から何とか進めてほしいと頼まれていた案件で、他で申込が入るのは仕方ないとしても他の話が入った段階で遅滞なくこちらに報告するのが筋だろうと思うのですが、諦めるしかありませんでした。このような対応にお客様も大変お怒りになられていました。ただ、ここまで進めた案件なので一応本当に他決してしまうか、顛末は確認しようということになりました。1月に物元からメールで融資がNGで破談になったとの連絡がありました。
お客様と協議し、元の買付よりも更に金額を下げ、かつ3月末までに確認申請下付がNGであった場合、白紙撤回の条件で買付を送り、それが通って進んだ案件です。売主側も3月末までに建築しなければ条例の改正で土地の価値が下がってしまうことは把握していたので、このような条件で進められました。
ケース2
| 最寄り駅 | 武蔵野線「西浦和駅」徒歩3分 |
|---|---|
| 最終提供利回り | 7.5%以上、3階建て木造アパート |
| 総額 | 約1億2,300万円 |
本件、アパート用地に非常に適した物件でしたが、物件を見つけにくい事情がある物件でした。
とはいえ複数の業者も狙っている物件でしたので、融資の事前審査を行っている時間はない物件でした。とりあえず土地を現金で決済し、後にバックファイナンスで融資を受けられるというお客様がおられたので、すぐにローン条項なしの買付を送りました。
売主から売渡承諾書を送られた後も何社か業者が買いたいといってきていると連絡があり、契約まで安心できませんでした。また、計画規模の建築が可能かどうか際どい物件でしたので、私のボリュームチェック、設計士2名の計画チェックを1週間程度で行い、売買契約に進めました。
進める中で計画に関して、金融機関から本当に計画通りの戸数で問題ないのかとの連絡がありました。
金融機関の方でも提携している建築会社に資料を送り、見積などを取っていたようで、提携の建築会社が計画戸数はNGであるといってきたということでした。
私は設計士に入念に確認してもらっているので問題ないことと、必要なら計画に関して説明しに行く旨を伝えたのですが、専門外なのでそれには及ばないということでした。
金融機関の提携建築会社が送ってきた図面。4戸×3階＝12戸の計画がNGで9戸になると指摘。
私が土地契約前に設計士に確認してもらった図面。20㎡／戸にはなっていないものの、詳細を詰めれば20㎡／戸は可能かもしれないことを確認する。
実際に進めた図面。全ての居室を20㎡／戸以上で計画し、4戸×3階＝12戸で進める。
土地のポテンシャルを最大限に活かした建築計画（企画・設計・間取り図）で進めるというのは案外難しいものです。これまでに様々な建築会社、設計の方と仕事を行ってきましたが、今では建築企画や間取りは基本的にこちらで考え、設計の方には建築企画に基づいた基本設計の確認、詳細設計、確認申請を取得してもらうといったやり方で進めています。というのも、設計の方に企画や意匠設計を任せてもいまいち事業性を考慮した計画になっていないことが多いためです。
ケース3
| 最寄り駅 | 京浜東北線「王子駅」徒歩10分 |
|---|---|
| 最終提供利回り | 6.5%以上、RC造長屋 |
| 総額 | 約1億5,300万円 |
本件、物件の東側に区が建築した擁壁が絡む案件でした。築年数が建っている擁壁でしたので検査済証のない擁壁ということで、建築に際し諸々条件をクリアする必要がある土地でした。RC造で建築することでクリアできましたので、RC造であっても進められそうな土地値を売主に相談させてもらうことで進めました。土地値以外にも決済前にボーリング調査を行わせてもらい、地盤工事の金額を確認させてもらい進めました。S造やRC造の物件は特に地盤調査が重要です。高額な杭工事費用がかかる場合がありますし、残存杭がありその撤去費用がかかる場合もあります。そもそもボーリング調査費用も安くはありませんので慎重に計画する必要があります。
ケース4
| 最寄り駅 | 常磐線「柏駅」徒歩15分程度 |
|---|---|
| 最終提供利回り | 10%以上（※土地は所有地） |
土地活用
土地活用のご相談でした。
柏駅から徒歩約13分程度ということで普通の単身向けアパートではやや入居率が不安かと思い、各戸駐車場付の1LDK3戸のご提案で進めました。コスパの高い建築で総合的にバランスの取れた計画になったと思います。本件、入居付けに関してもお手伝いし、完成前に満室になり、お引き渡しいたしました。
お客様からのお言葉
私もまさに中村さん記載のケースの当事者でして、あの土地の活用は長年の課題でした。
結局10年以上放置してしまい、かなり無駄な固定資産税も払いましたし、その間の逸失利益はとてももったいなかったですね。
ただ、一体どの建築会社に発注するのが良いのか、ハウスメーカーに頼めば地主向けのべらぼうなマージン上乗せは必至でそれは避けたい、〇〇〇のようなサブリースは絶対NG、と悶々と長く悩んで解決できなかったわけです。
初めて参加した学びの会で中村さんと知り合うことができ、お声がけしなければ、ウッドショックの真っ只中に、あのような立派な建物を低コストで建築はできなかったと思います。
本当に人との出会いや信頼関係こそ宝物なのだと改めて感じました、ありがとうございます。
