相続税対策

不動産投資による相続税対策は有効です。
アパート等の不動産相続税評価額は一定のルールに基づいて計算され、時価（実際の価値）よりも低くなるので、節税になるわけです。

個人的には相続税対策といっても、節税を重視するあまり事業としての利回りや妥当性を疎かにするのではなく、事業性を追求すべきではないかと思っております。

例えば、少し前にタワマン購入による節税が流行ったようですが、個人的にはどうかなと思っています。
理由としては、

• 仮にタワマン購入後、賃貸に出した場合に果たしてどのくらいの利回りが見込めるのだろうと思う。おそらく5%未満で3～4%程度が多いのではないかと思う。
• タワマンの一室の賃貸貸しというのは、入居率が0%か100%のいずれかになりリスクが高い。仮に保証会社を挟んだとしても、そのこと自体が利回り低下の要因となる。また、仮に入居率が0%であっても管理費や修繕積立金はかかる。
• 一昔前の一部のタワマンは購入時よりも価格が上昇しているという話も聞く。ただ、こうした値上がり益を狙うというのはリスクが高いと思う。古今東西より、値上がり益を重視した投資は暴落のリスクを伴う。
• 税制改正のリスクがある。

私がおすすめしたいと考える相続税対策の不動産は、以下のような条件の物件です。

• 新築で利回りは6%以上。できれば7%以上（この条件は木造の場合。RC造の場合は-0.5～1%程度）。
• できれば立地は東京23区。23区の中でも中長期的に安定したエリア。
• 立地、駅力、賃貸需要、需要を踏まえた間取りなど、バランスの取れた計画。
• 節税に重点を置くなら時価と相続税評価に開きがあった方が良いものの、必ずしもその点を重視しない。例えば、後に第三者への売却を考えた際はむしろ相続税評価が高い物件の方が金融機関の評価が高く、売れやすいといえる。節税を重視するあまり物件の本質的価値を欠いてしまうと、保有・売却のどちらもリスクの高い物件になる可能性がある。

仮に投資額を2億円とすると、利回り4%の物件と7%の物件では利回りの開きが3%です。これは7%の物件の方が年間で600万円多くの収益を上げるということです。仮に4%の物件の方が相続税を節税できたとしても、それよりも利回りが高く、毎年数百万円現金を貯められる物件の方が堅実で良いのではないかと思います。

最近、全国に数百戸の物件を持たれている方で、これまでに2棟ご案内させていただいているオーナー様から下記相談がありました。

金融機関が数億円貸すから相続税対策で物件を購入した方が良いと提案してくる。ただ、提案してくる物件が立地、利回り、築年数等を総合的に考慮するといまいち。何か良い物件があれば提案してほしいとのことでした。
結局、23区内で人気エリア、駅10分圏内、ファミリー物件で想定利回り7～7.5%程度見込める土地からの新築物件をご案内させていただき、現在進めております。

個人的には、地方にお住まいの方でも検討するなら立地と事業性にこだわった方が良いかと思います。事業性が良ければ保有していても問題ありませんし、売却時にも早く、高く売れる可能性が高いからです。

また、相続税対策ではありませんが、私が建築会社に勤めていた時、次のようなお客様がおられました。
その方は地方の元医療関係の経営者の方で多額の金融資産をお持ちでした。
当時の私の主たる業務はRC造の賃貸マンションの企画営業で、その方は土地も建物も全て現金で新築の賃貸マンションを建築されました。その方にはご子息、お孫様もおられたのですが、ご子息はお仕事を辞められており、その方がお孫様の面倒も見られている状況でした。建築の理由として、ご子息に金融資産として相続させた場合、なんだか不安ということでした（すぐに使い切ってしまうのではないかと）。それなら金融資産ではなく、不動産投資物件として相続させ、そこから得られる賃料収入で暮らせば金銭的に困窮することはないだろうというお考えで建築されていました。然るべき物件保有は、次の世代への私的ベーシックインカムにもなるかもしれません。

もし相続税対策で物件をお探しの方がいらっしゃいましたら、適切な物件をご案内できるかもしれません。お気軽にご相談ください。